همه چیز درباره اختیار معامله

وکالت فروش ملک

صفر تا صد معامله قولنامه‌ای

حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به صورت قولنامه انجام می‌شود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامه‌ای انجام دادید. آنچه امروزه در کشور ما به‌عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند (تک‌برگ یا منگوله‌دار، شش‌دانگ یا سه‌دانگ) دارد یا به ‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شود. خب مسلما سند قطعی مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین‌تر و … شما می‌خواهید ملک قولنامه‌ای بخرید.

در انجام هر معامله‌ای خصوصا معامله ملک و املاک، باید به چگونگی بسته شدن و انعقاد قرارداد توجه کنید و دقت کافی را داشته باشید، تا خدایی نکرده سرتان کلاه نرود. معاملات قولنامه‌ای هم یکی از معاملات ملک است که اما و اگرها در مورد آن بسیار زیاد است. بنابراین بهتر است با اطلاعات و آگاهی کامل بر سر معاملات قولنامه‌ای بنشینید و ملکی را قولنامه کنید.

در این نوشته سعی می‌کنیم به تمامی شرایط و نکات مهم در مورد اینگونه معاملات و سند قولنامه‌ای بپردازیم. قبل از هرچیز باید بدانیم که تعریف این معامله چیست.

قولنامه چیست؟

گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما می‌تواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته می‌شود .

چرا معامله قولنامه‌ای؟

تمام ملک‌هایی که به‌صورت قانونی و تمام و کمال قابل‌انتقال سند نیستند، به‌صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. عوامل زیادی در معامله‌ی ملک‌ها وجود دارد که مانع از انتقال سند می‌شود و صاحب‌ملک مجبور است ملک خود را به‌ صورت قول‌نامه‌ای معامله کند.

مثلا گاهی یک ساختمان به دلیل ساخت غیر قانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیر مجاز، قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری ازجمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و غیره نتوانسته است پایان‌کار ملک خود را دریافت کند. به همین دلیل نمی‌تواند ملک خود را بفروشد و سند انتقال دهد. بنابراین با قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک خود را به صورت قولنامه‌ای می‌فروشد.

معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد می‌کنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند. دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعد با هم عقد بیعی(قرارداد خرید و همه چیز درباره اختیار معامله فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد می‌کنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند .

سند قولنامه‌ای چیست و چه تفاوتی با سند شش‌دانگ دارد؟

این سند مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .

به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.

چگونه در مورد ملک قولنامه‌ای مطمئن شویم؟

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامه‌‌ای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آن‌ها سرتان کلاه نخواهد رفت.

همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و غیره در اختیار شما قرار می‌‌دهد که این اطلاعات میزان اطمینان از خرید خانه قولنامه‌‌ای را حداکثر و میزان ضرر و زیان‌‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام می‌‌توانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر.

ویژگی‌های قولنامه

• اولین ویژگی قولنامه در این است که با وجود بحث پیرامون صحت اعتبار آن، باید پذیرفت که قولنامه‌ها قراردادهای معتبری هستند که می توان به آنها استناد کرد.
• در قولنامه تعهد به این صورت است که دو طرف می پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند. در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است.
• با وجود اینکه قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار می‌گیرد، بهتر است برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه‌ها، مبایعه نامه هم تنظیم کنید.

اگر یکی از طرفین از تعهد خود سر باز زند، چه باید کرد؟

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا نکند، طرف مقابل می‌‌تواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.

یعنی خریدار می‌‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور کند. با توجه به این که قولنامه‌‌هایی که در بنگاه‌‌های معاملاتی و یا مکان‌‌های دیگر تنظیم می‌‌شوند، جزو اسناد عادی به شمار می‌‌روند، بنابراین لازم است در تنظیم آن نهایت دقت را به کار ببرید.

وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟

زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌‌کنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید می‌‌کنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.

از ویژگی‌‌های مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص می‌‌شود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.

شرایط وجه التزام:

• در قولنامه قید می‌شود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را درازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ می‌شود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.
• اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ همه چیز درباره اختیار معامله خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل می‌تواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.

نکات مهم هنگام انجام قولنامه

• پیش از تنظیم معامله قولنامه‌ای بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قصد خرید یا فروش را دارید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. در ضمن حق بنگاه ‌دار باید در قولنامه درج شود. همچنین اسنادی که به امانت نزد مشاور املاک گذاشته می‌شود، در قرارداد عنوان شود.
• حتما از شهرداری منطقه موردنظر استعلام‌‌های مربوطه را اخذ کنید.
• در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
• چنانچه می‌‌خواهید خانه‌‌ای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.
• در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید. این کار برای این توصیه می‌‌شود که بدانید وکالتتش موقتی نبوده است. در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد.
• سعی کنید مشخصات مالی خانه‌‌ای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند مطابقت دهید. به طور مثال مواردی همچون تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و غیره را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا مشخص شود که با آنچه در سند قید شده مطابقت دارد یا خیر.
• سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای از چک‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چک‌‌های تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چک‌‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت می‌‌‌‌توانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
• در صورتی که خانه‌‌ای را قولنامه می‌‌کنید که فعلاً در تصرف مستأجر است، حتماً آن را در قولنامه ذکر کنید. همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد نیز در قولنامه باید ذکر شود.
• سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان از نظر اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد.
• اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آن‌ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آن‌ها وکالت داشته باشد.
• نکته‌‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره ملکی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.
• نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ‌ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند، حتما بنویسید.
• در حال حاضر نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.
• اگر در روز مقرر به دفترخانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا خواهد کرد.

آنچه مسلم است این است که خرید ملک سنددار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه‌ای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامه‌ای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سندداری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا کنید.

سوالات متداول معامله قولنامه‌ای:

گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می بندند که به آن وعده قرارداد ، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته می‌شود.

سند قولنامه‌ای مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته می‌شود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه‌ای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند.

مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامه‌‌ای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آن‌ها سرتان کلاه نخواهد رفت.

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا نکند، طرف مقابل می‌‌تواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.

زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه می‌‌کنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید می‌‌کنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.

در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.

چنانچه می‌‌خواهید خانه‌‌ای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.

بله. در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید.

بله. سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامه‌‌ای از چک‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چک‌‌های تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چک‌‌‌های تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت می‌‌‌‌توانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.

بله. اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آن‌ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آن‌ها وکالت داشته باشد.

بله. البته مسلم است که خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانه‌ای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامه‌ای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامه‌ای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا کنید.

سپاس از اینکه وقت گذاشتید و مطلب بالا را خواندید. اگر سوالی دارید، در بخش نظرات ازمون بپرسید.

همه‌چیز درباره پالایش یکم

حبیب آرین : دارا دوم یا همان پالایشی یکم، از سهام شرکت‌های پالایش نفت تهران (شتران)، پالایش نفت تبریز (شبریز)، پالایش نفت اصفهان (شپنا) و پالایش نفت بندرعباس (شبندر) تشکیل شده است. پالایش یکم به‌عنوان دومین صندوق قابل‌معامله دولتی در بازار سهام با فراز و نشیب فراوان عرضه شد. عرضه این سهام تا ۳۰ شهریور‌ماه ادامه یافت. پس از عرضه نیز‌ سهام این شرکت به‌مدت زیادی بسته ماند. پالایش یکم بعد از دارا یکم عرضه شد‌ اما در فضا و شرایط متفاوتی؛ در زمان عرضه دارا یکم بازار در حال رکود‌زنی‌ بود و شاخص کل بی‌وقفه می‌تازید. اما ورود پالایش یکم به بازار سرمایه با اصلاح شاخص همراه بود. حالا باید دید که این صندوق چقدر ارزش دارد و چه مسیری پیش‌روی آن خواهد بود.

روند تاریخی

پالایشی یکم به‌عنوان دومین صندوق قابل‌معامله دولتی (ETF)، از چهار شرکت پالایشی تشکیل شده است. پذیره‌نویسی این صندوق، ۵ شهریورماه سال‌جاری آغاز شد و عموم مردم با استفاده از کدملی خود می‌توانستند نسبت به خرید یا پذیره‌نویسی دارا دوم اقدام کنند. در پذیره‌نویسی صندوق پالایشی یکم، هر شخص حقیقی می‌توانست با استفاده از کدملی خود تا سقف پنج میلیون تومان، واحدهای این صندوق را خریداری کند و محدودیت سنی برای خریداران وجود نداشت. اشخاصی که در اولین مرحله از پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق واسطه‌گری مالی یکم شرکت کرده‌ بودند، قادر به خرید تنها سه میلیون تومان از واحدهای این صندوق با تخفیف ۲۰ درصدی بودند. اشخاص برای شرکت در پذیره‌‌نویسی صندوق پالایشی یکم، نیازی به دریافت کد‌ بورسی نداشتند، اما باید توجه داشت که برای انجام معاملات این صندوق، ثبت‌نام در سامانه سجام و دریافت کد بورسی ضروری است.

به گفته داود رزاقی، مدیر صندوق پالایش یکم، در مجموع ۱۳ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان از واحدهای صندوق پالایش یکم به فروش رسید و کل پولی که به دلیل مغایرت به مردم برگشت داده شد، حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیارد تومان بود و در واقع از کل ارزش صندوق دارا دوم یا همان پالایش یکم به ارزش ۶۲ هزار میلیارد تومان در نهایت ۸/ ۱۳هزار میلیارد تومان یعنی ۲۰ درصد به فروش رسیده است.

پذیره‌نویسی صندوق پالایشی یکم، ۳۰ شهریورماه پایان یافت و خریداران واحدهای این صندوق بیشتر از یک ماه، قادر به انجام معامله نبودند‌ تا اینکه در تاریخ ۱۱ آذر ماه ناظر بازار بورس و اوراق بهادار، از بازگشایی صندوق پالایش یکم و آغاز معاملات آن در بورس خبر داد. در این اطلاعیه آمده بود به اطلاع کلیه فعالان محترم بازار سرمایه می‌رساند، بازگشایی نماد معاملاتی صندوق سرمایه‌گذاری پالایش‌یکم(پالایش) بدون دامنه نوسان بوده و زمان انجام معامله از ساعت ۱۱:۴۵ الی ۱۲:۳۰ است. همچنین دوره سفارش‌گیری در نماد مذکور از ساعت ۱۱:۴۵ الی ۱۲:۰۰ است. در ادامه این اطلاعیه آمده است تمامی اشخاص دارنده واحدهای صندوق، برای انجام معاملات ثانویه باید با طی فرآیندهای مربوطه، اقدام به اخذ کد بورسی کنند. همچنین اشخاصی که واحدهای صندوق به پرتفوی سرمایه‌گذاری آنها اضافه نشده، لازم است درخواست تغییر کارگزار ناظر را برای کارگزار خود ارسال کنند.

روایت کدال

تاکنون در مورد پالایش یکم پنج آگهی در سامانه‌‌ کدال منتشر شده است. تمامی این آگهی‌ها مربوط به مجمع این صندوق سرمایه‌گذاری است و تاکنون صورت‌های مالی از این صندوق منتشر نشده است. در آخرین این آگهی به تشریح تصمیمات این مجمع پرداخته شده است. بر این اساس شرکت ملی پالایش و پخش فرآورده‌های نفتی ایران ۱۰۰ هزار واحد سرمایه‌گذاری حق‌رای را در اختیار و ۱۰۰ درصد مالکیت را در اختیار دارد. بر این اساس تامین سرمایه‌نوین مدیر صندوق، ارقام‌نگر آریا،‌ متولی صندق و موسسه حسابرسی بهراد مشار حسابرسی صندوق را بر عهده دارد. مصوبه مجمع به این شرح است:

• هزینه‌های تاسیس (شامل تبلیغ پذیره‌نویسی): حداکثر تا مبلغ 50 میلیون ریال با ارائه مدارک مثبته با تایید متولی صندوق.
• ‌هزینه‌های برگزاری مجامع صندوق: حداکثر تا مبلغ 20 میلیون ریال برای برگزاری مجامع در طول یک سال مالی با ارائه مدارک مثبته با تایید متولی صندوق.
• کارمزد حسابرس: مبلغ ثابت 300 میلیون ریال به ازای هر سال مالی.
• کارمزد مدیر: سالانه 2/ 0درصد از خالص ارزش دارایی‌های صندوق تا سقف 170 میلیارد ریال.
• کارمزد متولی: سالانه 01/ 0درصد از متوسط روزانه ارزش خالص دارایی‌های صندوق که حداکثر 2000 میلیون ریال خواهد بود.
• حق پذیرش و عضویت در کانون‌ها: معادل مبلغ تعیین‌شده توسط کانون‌های مذکور مشروط بر اینکه عضویت در این کانون‎ها طبق مقررات اجباری باشد.
• ‌‌ ‌ هزینه سپرده‌گذاری واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق: مطابق با قوانین و مقررات شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه.
• هزینه‌های دسترسی به نرم‌افزار، تارنما و خدمات پشتیبانی‌‎: هزینه دسترسی به نرم‌افزار صندوق، نصب و راه‌اندازی تارنمای آن و هزینه‌های پشتیبانی آنها سالانه تا سقف 850 میلیون ریال، با ارائه مدارک مثبته و با تصویب مجمع صندوق.

از زمان بازگشایی

ارزش اولیه هر واحد صندوق پالایش یکم در روز اول و هنگام پذیره‌نویسی ۱۰ هزار تومان بود و در حال‌حاضر NAV یا خالص ارزش روز هر واحد در روز گذشته ۱۰۴.۸۳۹ ریال است اما قیمت پایانی در بازار ۱۰۵.۹۹۰ ریال بوده است. ارزش واحدهای هر صندوق سرمایه‌گذاری به درصد تخصیص داده شده در صندوق و میزان بازدهی سهام سبد سرمایه‌گذاری آن صندوق ارتباط دارد؛ به این عدد در اصطلاح ارزش خالص فعلی دارایی‌ها یا به اختصار NAV گفته می‌شود و مبنای ارزش‌گذاری واحد‌های آن صندوق است.

به‌طور عمومی در بررسی صندوق‌های سرمایه‌گذاری از نوع سهامی اگر قیمت بازار هر واحد (قیمتی که در حال معامله است) کمتر از ۳۰ درصد پایین‌تر از NAV باشد برای خرید بسیار جذاب است و اگر قیمت بازار هر واحد ۳۰درصد بالاتر از NAV باشد فرصت فروش است و زمانی‌که قیمت در بین این دو بازه نوسان دارد در کوتاه‌مدت و میان‌مدت پیشنهاد خاصی جهت نگهداری یا فروش ندارند. به‌نظر می‌رسد پالایش یکم در این بازه قرار گرفته است و افق سرمایه‌گذاری بلند‌مدت نگهداری یا فروش واحدهای این صندوق ارتباط مستقیم دارد به ارزندگی و میزان رشد یا کاهش نمادهای شپنا، شتران، شبندر و شبریز. همانطور که در نمودار‌ها می‌بینید این ۴ نماد نیز نوسانات متفاوتی را از زمان پایان عرضه پالایش‌یکم تجربه کرده‌اند‌‌ اما به‌طور کلی شرکت‌های این صنعت با توجه به بهبود بازار‌های جهانی و افزایش تقاضا در بازار‌ها و همچنین تحولاتی که در روز‌های اخیر در حوزه سیاست خارجی رخ داده و احتمال رفع تحریم‌ها را افزایش داده می‌توانند روند رو به رشدی را طی کنند. اگرچه بازارگردانی و مدیریت صندوق عامل بسیار مهمی در روند پالایش یکم خواهد بود و ریسک‌هایی مانند آنچه که برای دارا یکم رخ داد برای پالایش یکم نیز وجود دارد اما آنچه که روند اصلی پالایش یکم را تعیین می‌کند اجزای آن یعنی این ۴ سهم هستند.

راهنمای خرید و فروش ارز دیجیتال برای مبتدی‌ها

بازار ارزهای دیجیتال جذابیت‌های فراوانی برای سرمایه گذاری دارد. در سال ۲۰۲۰ مجموع ارزش بازار ارزهای دیجیتال از ۴۴۵ بیلیون دلار نیز عبور کرده است. بیت کوین به عنوان پادشاه ارزهای دیجیتال، یکی از ارزشمندترین دارایی‌های جهان به حساب می‌آید و سایر ارزهای دیجیتال بزرگ مانند اتریوم، ریپل، بیت کوین کش، تتر و … نیز کاربردهای فراوانی در زندگی عادی پیدا کرده‌اند. همه این موارد بخشی از دلایلی هستند که افراد زیادی را به خرید و فروش ارز دیجیتال علاقه مند می‌کنند.

اگر شما هم به تازگی وارد دنیای جذاب رمز ارزها شده‌اید، احتمالاً سؤالات زیادی دارید که به دنبال پاسخ‌ آن‌ها می‌گردید. ما در این مقاله از نوبیتکس قصد داریم تا با راهنمای خرید و فروش ارز دیجیتال برای مبتدی‌ها، به سؤالات پر تکرار افراد تازه وارد به بازار ارزهای دیجیتال پاسخ دهیم. با ما در ادامه این مطلب همراه باشید.

سرفصل‌های این آموزش

چرا باید وارد بازار ارز دیجیتال شویم؟ اهمیت خرید و فروش ارزهای دیجیتال

۱۱ سال پیش در تاریخ ۳ ژانویه ۲۰۰۹ اولین ارز دیجیتال با نام بیت کوین معرفی شد. از آن زمان تا به امروز به تدریج بر ارزش و اهمیت ارزهای دیجیتال اضافه شده است. تا جایی که حالا رمز ارزها جزو دارایی‌های ارزشمند جهان هستند و بازار خرید و فروش آن‌ها یکی از ارزشمندترین بازارهای سرمایه در سراسر جهان است. میلیون‌ها نفر در سراسر جهان روزانه مشغول خرید و فروش ارز دیجیتال هستند و طبق آمار کوین مارکت کپ، حجم معاملات روزانه در این بازار به بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار می‌رسد.

چنین بازار عظیم و پویایی فرصت فوق العاده ای برای کسب سود و افزایش سرمایه را در اختیار معامله گران قرار می‌دهد. از طرفی برای ما که در ایران زندگی می‌کنیم، بازار ارزهای دیجیتال فرصت طلایی برای کسب درآمد دلاری است. این موضوع اهمیت خرید و فروش رمز ارزها را برای ایرانیان دو چندان می‌کند. این موارد تنها بخشی از مزایای فراوان ارزهای دیجیتال هستند. شما هم می‌توانید از طریق بهترین سایت خرید و فروش ارز دیجیتال در ایران وارد این بازار پرسود شوید.

ترید ارز دیجیتال چیست؟ تریدر ارز دیجیتال کیست؟

به طور کلی به خرید و فروش سهام یا هرچیز با ارزشی مانند طلا و نفت، Trade می گویند. ترید ارز دیجیتال نیز به معنای خرید و فروش ارز دیجیتال است. به کسی که از راه خرید و فروش درآمد کسب می‌کند نیز Trader یا معامله گر می گویند. زمانی که وارد بازار ارزهای دیجیتال شوید و اقدام به خرید فروش دارایی‌های دیجیتال کنید، به عنوان یک تریدر شناخته می‌شوید. البته برای شروع ترید ابتدا باید قدم‌های مهمی در راه آموزش و یادگیری بردارید.

خرید و فروش ارز دیجیتال را از کجا شروع کنیم؟

برای شروع خرید و فروش ارز دیجیتال ابتدا باید آموزش‌های اولیه را پشت سر بگذارید. در این مدت در مورد ارزهای دیجیتال مختلف تحقیق کنید، با رایج‌ترین اصطلاحات ترید ارز دیجیتال آشنا شوید و اساس کار ارزهای دیجیتال را بیاموزید. شبکه بلاکچین از لحاظ فنی پیچیدگی‌های زیادی دارد. تکنولوژی رمز ارزها کاملاً با ارزهای فیات یا ارزهای رایج فیزیکی متفاوت است و چیزهای زیادی وجود دارد که باید در مورد آن‌ها بیاموزید.

با افراد حرفه‌ای مشورت کنید، اخبار ارزهای دیجیتال را دنبال کنید و هیچ گاه بدون جمع آوری اطلاعات اولیه وارد بازار خرید و فروش ارزهای دیجیتال نشوید. آموزش و کسب اطلاعات می‌تواند تا چندین ماه زمان ببرد اما به شما قول می‌دهیم که تک تک لحظاتی که برای آموزش صرف می‌کنید ارزشش را خواهد داشت. فراموش نکنید که بازار ارزهای دیجیتال به همان اندازه‌ای که جذاب است می‌تواند ترسناک باشد و باعث از دست رفتن سرمایه شما شود. پس قبل از این که در گوگل عبارت «اتریوم قیمت» را سرچ کنید و بدون هیچ دانش قبلی اقدام به خرید رمز ارزها نمایید، حتماً مدت زمان کافی را برای یادگیری در نظر بگیرید.

بهترین رمز ارزها برای سرمایه گذاری را چگونه انتخاب کنیم؟

بعد از پشت سر گذاشتن مرحله آموزش و یادگیری، چندین مرحله دیگر وجود دارد که در راهنمای خرید و فروش ارزهای دیجیتال به آن‌ها اشاره می‌کنیم. اولین مرحله انتخاب رمز ارزی که است که قصد سرمایه گذاری در آن را دارید. ارزهای دیجیتال زیادی در بازار وجود دارند که باید بر اساس تحلیل و نیاز خود باید یک یا چند مورد از آن‌ها را انتخاب کنید. ارزش یک ارز دیجیتال به قیمت هر رمز ارز بستگی ندارد بلکه با ارزش بازار آن یا Market cap سنجیده می‌شود.

با ارزش‌ترین ارزهای دیجیتال معمولاً بهترین گزینه‌ها برای سرمایه گذاری یا خرید و فروش ارز دیجیتال هستند. طبق آمار کوین مارکت کپ رمز ارزهای زیر در روز انتشار این مقاله به ترتیب ارزشمندترین بازار را در دنیای کریپتوکارنسی دارند:

علاوه بر این بیش از ۷ هزار ارز دیجیتال مختلف دیگر نیز در بازار حضور دارند و هر روزه نیز تعداد جدیدی با کاربردهای متفاوت به آن‌ها اضافه می‌شود. انتخاب بهترین گزینه از بین این تعداد ارز دیجیتال به دانش شما از بازار و قدرتتان در تحلیل بستگی دارد.

تحلیل تکنیکال و فاندامنتال چیست؟ چگونه بازار ارز دیجیتال را تحلیل کنیم؟

در ادامه راهنمای خرید و فروش ارز دیجیتال برای مبتدی‌ها با مهم‌ترین روش‌های تحلیل بازارهای سرمایه و ارز دیجیتال آشنا می‌شویم. تحلیل تکنیکال یا فنی و تحلیل فاندامنتال یا بنیادی دو روش مختلف تحلیل بازار هستند که به شما امکان پیش بینی وضعیت یک ارز دیجیتال را در آینده می‌دهند.

• تحلیل تکنیکال ارز دیجیتال: تحلیل فنی روشی است که در آن از نمودار و چارت رمز ارزها برای تعیین روند یک ارز دیجیتال در آینده استفاده می‌شود.
• تحلیل فاندامنتال ارز دیجیتال: تحلیل بنیادی به وسیله اخبار منتشر شده، قوانین، اسناد و گزارش‌های مربوط به ارز دیجیتال، ارزش بنیادی آن را مشخص می‌کند.

هریک از این روش‌های تحلیل ابزارها و مفاهیم مرتبط به خود را دارند. شما برای این که بتوانید از خرید و فروش بیت کوین سود کنید باید وضعیت این ارز دیجیتال را در آینده پیش بینی کنید. هرچقدر تحلیل شما به اتفاقی که در آینده رخ می‌دهد نزدیک‌تر باشد، شانس شما برای کسب سود و جلوگیری از ضرر بیشتر خواهد شد. یادگیری تحلیل فنی و بنیادی نیاز به تجربه و زمان زیاد دارد.

چگونه ارز دیجیتال بخریم؟ ورود به بازار رمز ارزها

بعد از پشت سر گذاشتن مراحل آموزشی، انتخاب یک ارز مناسب و تحلیل آن، حالا باید دل به دریا بزنید و با خرید رمز ارز مد نظر خود وارد بازار ارزهای دیجیتال شوید. شما می‌توانید از روش‌های مختلفی ارز دیجیتال مد نظر خود را تهیه کنید. مطمئن‌ترین و بهترین روش خرید ارز دیجیتال شامل موارد زیر می‌شود.

۱. خرید ارز دیجیتال از یک صرافی بین المللی

صرافی یا exchange محل خرید و فروش ارز دیجیتال است. صرافی‌های بین المللی زیادی وجود دارند که امکان خرید و همه چیز درباره اختیار معامله فروش تقریباً همه رمز ارزها را برای شما فراهم می‌کنند. صرافی Binance یکی از بزرگترین و معتبرترین صرافی‌های ارز دیجیتال است که بخش زیادی از تراکنش‌های روزانه ارزهای دیجیتال از طریق آن انجام می‌گیرد. برای خرید از این صرافی و صرافی‌های مشابه باید ابتدا در آن‌ها ثبت نام کنید و یک کیف پول بسازید. سپس می‌توانید بعد از تأیید هویت به راحتی ارز دیجیتال خود را بخرید یا بفروشید. البته این صرافی‌ها مشکلاتی مانند خرید دلاری و عدم سرویس دهی به ایرانیان ساکن ایران دارند.

۲. خرید ارز دیجیتال از یک صرافی ایرانی معتبر

با توجه به مشکلات صرافی‌های بین المللی، بسیاری از تریدر ها از صرافی‌های آنلاین ایرانی برای خرید و فروش ارز دیجیتال استفاده می‌کنند. تعداد زیادی اصرافی ایرانی ارز دیجیتال وجود دارد. توصیه می‌کنیم حتماً گزینه‌ای را انتخاب کنید که معتبر و با سابقه باشد.

بهترین صرافی ایرانی برای خرید و فروش ارز دیجیتال را چگونه انتخاب کنیم؟

برای انتخاب بهترین گزینه علاوه بر سابقه و اعتبار باید خدمات ارائه شده، هزینه کارمزد، میزان امنیت صرافی و سرعت انجام تراکنش‌ها را نیز در نظر بگیرید. در بین صرافی‌های ایرانی مختلفی که خدمات مربوط به خرید و فروش ارز دیجیتال را ارائه می‌کنند، تنها تعداد اندکی از آن‌ها مانند صرافی نوبیتکس همه این ویژگی‌ها را دارند. شما می‌توانید در صرافی نوبیتکس قیمت انواع ارزهای دیجیتال محبوب مانند قیمت لایت کوین را به صورت لحظه‌ای مشاهده نمایید و با کارمزد منصافه اقدام به خرید فروش ارز دیجیتال کنید.

بهترین کیف پول ارزهای دیجیتال کدام است؟

کیف پول‌های ارز دیجیتال به شما این امکان را می‌دهند که ارز دیجیتال را ذخیره و در مواقع خرید و فروش به حساب دیگری انتقال داده یا از سایر حساب‌ها ارز دیجیتال دریافت کنید. بنابراین انتخاب یک کیف پول امن که بتواند از سرمایه‌های شما به بهترین شکل محافظت کند اهمیت بسیار زیادی دارد. کیف پول‌ها به انواع سخت افزاری و نرم افزاری تقسیم می‌شوند. به طور کلی کیف پول‌های سخت افزاری ارز دیجیتال به دلیل آفلاین بودن گزینه‌های امن‌تری هستند، در مقابل کیف پول‌های نرم افزاری سرعت بیشتری در خرید و فروش دارند. در ادامه به چند کیف پول اصلی در بازار ارزهای دیجیتال اشاره می‌کنیم:

• کیف پول‌های سخت افزاری Ledger
• کیف پول‌های سخت افزاری Trezor
• کیف پول نرم افزاری Exodus
• کیف پول Coinbase
• کیف پول نرم افزاری Trust Wallet

آشنایی با اشتباهات رایج در خرید و فروش ارز دیجیتال

در نهایت چند نکته مهم وجود دارد که در هنگام ورود به بازار ارزهای دیجیتال باید آن‌ها را رعایت کنید. بسیاری از تریدر های مبتدی به دلیل انجام اشتباهات ساده، سرمایه خود را از دست می‌دهند. بنابراین قبل از انجام هر کاری، موارد زیر را در نظر داشته باشید.

• بدون آموزش وارد بازار ارزهای دیجیتال نشوید
• در ابتدا با سرمایه اندک شروع کنید
• با حرفه‌ای‌ها مشورت کنید ولی هیچ نظری را بدون دلیل قبول نکنید
• همیشه اخبار بازار ارزهای دیجیتال را دنبال کنید
• مواظب کلاه برداری‌ها باشید و بدون تحقیق سرمایه گذاری نکنید
• تنها از صرافی‌های معتبر استفاده کنید
• کیف پول امنی را تهیه کنید و از کلیدهای اختصاصی خود محافظت نمایید
• احساسی تصمیم نگیرید
• استراتژی‌های مختلف سرمایه گذاری و ترید را بیاموزید
• همیشه برای خود یک حد ریسک تعیین کنید

با نوبیتکس وارد بازار پرسود خرید و فروش ارزهای دیجیتال شوید

اگر یک تازه وارد دنیای رمز ارزها هستید به شما خوش آمد می گوییم. در مقاله راهنمای خرید و فروش ارز دیجیتال برای مبتدی‌ها سعی کردیم تا به مهم‌ترین سؤالات افراد تازه وارد پاسخ دهیم. شما می‌توانید در وبلاگ نوبیتکس مطالب آموزشی خوبی را پیدا کنید و سپس از طریق صفحه اصلی سایت وارد بازار خرید و فروش ارزهای دیجیتال شوید.

وکالت فروش ملک

در این مقاله قرار است در مورد وکالت فروش ملک، حدود اختیارات وکیل در فروش ملک و نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک صحبت کنیم. خرید و فروش ملک، یکی از معامله‌های کلان و مهم در زندگی هر خانواده و شخص به حساب می‌آید. در بسیاری از موارد دیده می‌شود که افراد کلاهبردار خطراتی را برای یکی از طرفین معامله ایجاد می‌کنند. به عنوان مثال خریدارانی که به سادگی با چند ترفند، ملک را از چنگ شخص فروشنده در می‌آورند. یکی از این مشکلات و خطرات ناشی از آن، مربوط به معامله‌های وکالتی است.
از جمله رایج‌ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، وکالت‌نامه فروش ملک است. این وکالت‌نامه به این معناست که یک نفر به نیابت از (وکالت) از طرف فرد دیگری که مالک یک ملک است، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد.

محتویات این صفحه

معنای کلمه وکالت در خرید و فروش ملک

وکالت از منظر لغوی، به معنای نمایندگی، جایگزینی، تفویض اختیار و واگذاری در انجام امور است. مطابق با آنچه که در قانون مدنی بیان شده و طبق تعریف حقوقی، در اصل وکالت به این معنی است که شخص واگذارکننده یعنی موکل، به فرد دوم طرف قرارداد یعنی وکیل، اجازه و اختیار بدهد که در انجام امر خاصی اقدام کند. در واقع این اختیار عمل از طریق قراردادی ثبتی، بین دو طرف تنظیم می‌شود.

طبق این تعریف، شخص نماینده یعنی وکیل، با دریافت رسمی وکالت‌نامه، مسئولیت انجام امورِ واگذار شده را به عهده خواهد گرفت.

دلایل اعطای وکالت فروش ملک

راحت‌ترین و مطمئن‌ترین راه برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم کند و به نام خریدار انتقال دهد در اصطلاح به او وکالت فروش ملک دهد. اما باید گفت شرایطی هم وجود دارد که یکی از طرفین یا هر دوی آنها شرایط حضور به موقع و انجام روال اداری را ندارند. به همین دلیل از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می‌کنند. دلایل متفاوتی برای عقد چنین قراردادی وجود دارد:

یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله وکالتی، عدم آمادگی سند ملک است. به عنوان مثال، مالک ساختمان را تکمیل کرده است اما پیش از اینکه سند تفکیکی آن را دریافت کند، برای فروش واحدهای آن اقدام می‌کند. در جنین شرایطی، خریداران واحدها نمی‌توانند انتقال سند را به نام خود بزنند و باید از وکالت‌نامه استفاده کنند.

مورد دیگر، رهن است. اگر همه چیز درباره اختیار معامله سند ملکی در گرو بانک باشد، فروشنده اختیار انتقال سند به نام خریدار را ندارد. پس باید به خریدار وکالت دهد که پس از اتمام اقساط وام، سند به نام او منتقل خواهد شد.

البته دلایل دیگری هم برای اعطای وکالت فروش وجود دارد، مانند:

• کوتاه کردن فرایند انتقال سند
• کاهش هزینه‌های انتقال سند
• گم شدن سند ملک
• فرار فروشنده از زیر بار مالیات

نحوه اعطای وکالت‌نامه فروش ملک

وکالت فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی‌های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت‌تر به نتیجه برسند.

طرفین وکالت‌نامه فروش ملک
موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می‌دهد.
وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می‌کند.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.
در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، ب این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و می‌تواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می‌شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت می‌دهد.

وکالت فروش ملک

آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

مطابق با ماده ۶۸۳ قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت موکل، به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد و در آن قید شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می‌تواند در موضوع وکالت اقدام عملی داشته باشد که با حقوق قانونی وکیل تعارضی نداشته باشد و برای این نوع اقدامات برای موکل محدودیتی وجود ندارد.

موکل می‌تواند موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای انجام عملی که به وکیل واگذار کرده است، محدودیت و منع قانونی نخواهد داشت. اما در موردی که شخص فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت فروش خود، به خریدار ملک وکالت بلاعزل منتقل کند تا ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اما پس از این مراحل، خود فروشنده ملک یعنی موکل، ملک را به شخص سوم انتقال دهد، در این صورت مرتکب جرم شده است و عمل او فروش مال غیر به حساب می‌آید. این مورد به حقوق قانونی وکیل تناقض دارد؛ بنابراین، اگر وکیل پیش از مالک، مال را به فروش برساند، پس از آن مالک به هیچ وجه حق فروش آن را ندارد و هرگونه اقدام وی بی‌اثر خواهد بود.

فروش وکالتی ملک در رهن بانک

در مواردی که ملک در رهن بانک باشد، مالک (فروشنده) به خریدار ملک وکالت‌نامه بلاعزل اعطا می‌کند. طبق این وکالت‌نامه، هر تاریخی که اقساط آن به پایان برسد، ملک از رهن بانک خارج خواهد شد و خریدار می‌تواند سند ملک را به نام خود انتقال دهد و نیازی هم به حضور موکل (فروشنده) نخواهد بود. لازم به ذکر است که اطلاع و رضایت بانک برای انجام چنین معاملاتی ضروری است.

اختیار وکیل در قبض ثمن

ماده ۶۶۵ قانون مدنی کشور بیان می‌کند که “وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند”.
پس طبق این ماده قانون، در صورتی که در متن وکالت‌نامه، عدم اختیار بیان شده باشد، هرگونه اختیار و حقی در مورد قبض ثمن از وکیل سلب خواهد شد. در مقابل اگر در این مورد سکوت شود، به خاطر اقرار وکیل، این شخص در قبض ثمن دارای اختیار خواهد بود.

وکالت پس از فوت

در حالت کلی، قراردادها به دو دسته تقسیم می‌شوند: لازم و جایز. تفاوتی که میان این دو دسته وجود دارد، تأثیر فوت و جنون بر اعتبار و رسمیت آنهاست. جنون و یا فوت هر یک از دو طرف در یک قرارداد یا هر دوی آنها، بر اعتبار قراردادهای لازم مانند اجاره و بیع و غیره نخواهد داشت.

در عوض، فوت و جنون بر قراردادهای جایز مانند وکالت اثر دارد. در واقع وکالت، چه در زمان تنظیم و چه برای دوام، به سلامت و اعتبار نیاز دارد و در صورتی که موکل یا وکیل فوت و یا دچار جنون شود، سلامتی برای تنظیم عقد نیاز است، از بین می‌رود و این مسئله باعث فسخ قرارداد خواهد شد. برای مطالعه و آگاهی بیشتر می‌توان به ماده ۶۷۸ قانون مدنی ایران مراجعه کرد.

شرط ادامه و بقای وکالت پس از فوت

سؤالی که همواره وجود دارد، این است که آیا امکان دارد که موکل، در زمان تنظیم وکالت‌نامه، این شرط را قید کند که اگر خودش فوت شود، وکالت بدون فسخ، باقی خواهد ماند؟

برای پاسخ به این پرسش، نظرات متفاوتی وجود دارد. بعضی از افراد اعتقاد دارند که موکل این حق و اختیار را دارد. عقیده این افراد این است که وکالت بعد از فوت را می‌توان مانند وکالت رهن در نظر گرفت که حقی قانونی برای وکیل به شمار می‌رود و با فوت شدن موکل نیز همچنان دارای اعتبار خواهد بود.

عده‌ای دیگر بر این باور هستند که شرایط مرتبط با فسخ عقد جایز را جز قواعد آمره به حساب می‌آید و توافق خصوصی طرفین وکالت خلاف قانون است و تأثیری در اصل آن نخواهد داشت.پاسخ قطعی برای این مورد وجود ندارد اما با این حال، اکثر افراد بر این عقیده هستند که این شرط اعتبار قانونی ندارد و طبق قانون مدنی ایران، در صورت فوت، وکالت کاملاً بی‌اعتبار خواهد شد.

تنظیم وکالت برای پس از فوت

این مورد از نظر ماهیت با وصیت عهدی انطباق دارد و به هر حال عبارت “انتخاب وکیل برای پس از مرگ” را نباید باطل و بی‌اعتبار بدانیم. برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، بهتر است که در هنگام تنظیم وکالت فروش ملک، عبارت ” وکیل در حیات و وصی در ممات” را به کار برد.

موارد استثنا در فسخ وکالت

طبق ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت از طرف موکل عزل شود اما وکیل از این امر آگاه نباشد، هرگونه اقدام وکیل در حیطه موضوع وکالت، قابل قبول خواهد بود. در واقع باید گفت که حکم عزلی که به اطلاع و آگاهی وکیل نرسیده باشد، قابل قبول و اثر نخواهد بود و عزل حکم در صورتی موثر خواهد بود که به وکیل از آن اطلاع داشته باشد.

حال این سؤال پیش می‌آید که اگر موکل فوت شود و وکیل از آن اطلاع نداشته باشد و موضوع وکالت را انجام دهد، در این صورت نیز عزل وکالت بی‌اثر خواهد بود یا خیر.

این سؤال نیز پاسخ قطعی ندارد. عده‌ای اعتقاد دارند که چون عزل یک اقدام ارادی است و تا وقتی که وکیل از آن آگاه نشود، منشأ اثر قانونی نخواهد بود، پس فوت نیز که یک عمل غیر ارادی است باید به طریقه مورد اول تحت حکم ماده ۶۸۰ قانون مدنی ایران قرار داشته باشد. به عبارت دیگر، موکل تا پایان عمر به وکیل خود اعتماد داشته است و قرارداد وکالت را فسخ نکرده است؛ اما عزل قرارداد نشانه بی‌اعتمادی است و با مورد فوت قابل مقایسه نیست و این دو نباید در یک جایگاه سنجش قرار بگیرند.

گروهی دیگر اعتقاد دارند که قانون‌گذار در ماده ۶۸۰ قانون مدنی کشور، از واژه فوت نام نبرده است پس اختیار این را دارد فوت را تابع اصل بداند. در صورتی که وکیل از عزل قرارداد آگاه باشد اما همچنان در موضوع وکالت اقداماتی انجام دهد، معامله قابل اثر نخواهد بود و موکل باید به وکیل مراجعه کند. هزینه وکیل ملکی براساس قانون ممکن است ارجاع داده شود.

نکات مهم در وکالت‌نامه برای فروش ملک

اگر قصد انجام معامله کلان از طریق وکالت‌نامه را دارید، حتماً پیش از تنظیم قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی، به دفترخانه‌ای که سند را تنظیم کرده است مراجعه و اعتبار آن را به صورت کتبی استعلام بگیرید.

وکالت‌نامه و مبایعه‌نامه، در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشند و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در روند معامله درگیر نکنید. این دو سند را مانند دو عضو غیر قابل تفکیک در نظر بگیرید. در صورتی که می‌خواهید از سوءاستفاده‌های احتمالی از وکالت‌نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالت‌نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیر منقول انجام می‌شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.

در معاملات مربوط به ملک‌های وکالتی یا ملک‌های در گرو بانک، حتماً در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید. در صورتی که به عنوان وکیل یا موکل، وارد یک معامله وکالتی شدید و وکالت‌نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به طور قطعی مشخص می‌شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود. در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتماً به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ‌گونه مداخله در موضوع وکالت را ندارد.

پرداخت حق ‌الوکاله وکیل در وکالت فروش ملک

طبقه ماده ۶۷۵ قانون مدنی، موکل موظف به پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به موضوع وکالت است. وکیل می‌تواند تمامی هزینه‌هایی را که در این زمینه انجام داده، از موکل بگیرد. مانند هزینه‌های مربوط به تنظیم سند، ایاب و ذهاب، هزینه‌های مربوط به دفترخانه و غیره.
لازم به ذکر است که هزینه‌های مذکر، از حق‌الوکاله و اجرت وکیل جدا هستند و چنانچه مبلغی برای دستمزد وکیل تعیین شده باشد، موکل باید آن را بپردازد. در این مورد دستمزد طبق نظر کارشناس تعیین می‌شود.
اگر موکل از پرداخت دستمزد وکیل سر باز زند، وکیل می‌تواند این امر را از طریق مراجع قضایی پیگیری کند و مطالبه اجرت کند. این دعوا از دسته دعاوی مالی به حساب می‌آید و چنانچه اجرت وکیل از قبل تعیین نشده باشد، دادخواست تعیین میزان اجرت را باید از طریق کارشناس مربوط تنظیم کرد.

اوراق اختیار فروش تبعی چیست؟ (بیمه نامه سهام شما)

اکثر مردم موقع خرید کالاهای با ارزش به بیمه کردن و محافظت از آن فکر می‌کنند، اما آیا می‌توان سرمایه گذاری ها را هم بیمه کرد؟ در اکثر نقاط دنیا ابزارهایی به نام اوراق اختیار خرید یا فروش وجود دارد که یکی از وظایف آن همین کار است. این اوراق در ایران هم با کمی تفاوت نسبت به نسخه جهانی با نام اوراق اختیار فروش تبعی وجود دارد و شما می‌توانید با استفاده از آن سرمایه گذاری خود را در یک سهم خاص بیمه کنید. اما چطور؟

تعریف اوراق اختیار فروش تبعی

معمولا در بازارهای یک طرفه مثل بورس ایران که سهامدار فقط از رشد قیمت سود می‌برد، با افت یا نوسان شدید قیمت، سهامدارها از سهم مورد بحث فاصله می‌گیرند و تمایلی به خرید آن نشان نمی دهند. در این شرایط شرکت ها برای حفظ ارزش سهام و حمایت از سهامداران، اقدام به انتشار اوراق اختیار فروش می‌کنند. این اوراق به مالک آن این اختیار را می‌دهد که در صورت تمایل در تاریخ مشخص شده سهام خود را به قیمتی که از قبل تعیین شده به شرکت بفروشد. این موضوع معادل این است که شرکت به شما این تضمین را بدهد تا در تاریخ مشخص شده در صورتی که قیمت سهام افت کرده باشد، این افت را تا قیمتی خاص جبران خواهد کرد. در ایران این فرآیند را به عنوان بیمه کردن سهام هم می‌شناسند.

اوراق اختیار فروش، بیمه نامه سهام شما

اجازه بدهید این سازوکار را با استفاده از یک مثال برای شما توضیح دهیم. فرض کنید شما 1000 سهم از یک شرکت را به قیمت 1900 تومان، خریداری کرده‌اید. با توجه به وضعیت بازار و اخبار منتشر شده، شما این احتمال را می‌دهید که قیمت سهم افت کند. در این شرایط، شرکت برای اینکه به شما اطمینان بدهد که سرمایه گذاری شما لطمه‌ای نخواهد خورد، اعلام می‌کند که حاضراست سهام شما را برای 6 ماه دیگر، در قیمت 2000 تومان که به عنوان قیمت اعمال شناخته می‌شود، بیمه کند. در این شرایط شما می‌توانید با خرید اوراق اختیار فروش، به تعداد سهامی که مالک آن هستید یا تصمیم به بیمه آن دارید، این سهام را بیمه کنید.

زمانی که به روز سررسید اوراق رسیدیم، قیمت سهام دو حالت دارد:

1. بیشتر یا مساوی قیمت اعمال باشد
2. کمتر از قیمت اعمال باشد

در وضعیت شماره 1، قیمت سهام شما بیشتر از 2000 تومان است و قطعا علاقه ای ندارید که آن را به قیمت 2000 تومان به شرکت بفروشید، در نتیجه از اوراق اختیار فروش خود استفاده نخواهید کرد و عملا فقط مبلغ پرداخت شده بابت خرید اوراق را از دست خواهید داد، که در برابر ارزش سهام مقدار ناچیزی است. درست مثل زمانی که خودروی خود را بیمه کرده اید اما در پایان سال هیچ تصادفی نداشته‌اید و عملا مبلغ بیمه نامه بدون هیچ استفاده‌ای از دست می‌رود.

اما در وضعیت دوم اوضاع کمی فرق می‌کند. در این شرایط قیمت سهام شما در تاریخ سررسید، کمتر از 2000 تومان است و در صورتیکه مثلا قیمت این سهام به 1500 تومان رسیده باشد، شما به ازای هر سهم، 400 تومان ضرر کرده‌اید. در این شرایط سراغ اوراق اختیار فروش خود می‌روید و با اعمال آن‌ها، سهام خودتان را به قیمت 2000 تومان به شرکت می‌فروشید، یا معادل اختلاف این قیمت با قیمت بازار (یعنی 1500-2000=500 تومان) از شرکت وجه نقد دریافت می‌کنید. در این شرایط عملا هر سهمی که برای شما 1900 تومان به علاوه قیمت اوراق اختیار فروش آب خورده را به قیمت 2000 تومان می‌فروشید و با وجود ریزش قیمت سود خواهید کرد.

دستورالعمل اوراق اختیار فروش تبعی

در ادامه به بررسی مهمترین قوانین مربوط به این اوراق می‌پردازیم:

• تعداد اوراق اختیار فروش که هر فرد امکان خرید آن را دارد محدود است، حتما قبل از خرید به محدودیت روزانه و کلی آن که توسط شرکت منتشر کننده تعیین شده دقت کنید. در صورتی که خرید شما بیشتر از میزان مجاز باشد، اوراق مازاد بدون اعتبار خواهد بود و هزینه پرداخت شده به شرکت داده می‌شود.(چیزی به شما برگشت داده نمی‌شود)
• در زمان خرید اوراق اختیار فروش باید مالک سهام شرکت باشید و حداکثر تعداد اوراق قابل خریداری برای شما معادل تعداد سهام شماست.
• این اوراق معاملات ثانویه ندارند. در نتیجه در صورتی که آن ها را خریداری کردید امکان فروش آن ها را نخواهید داشت.
• در صورتی که بعد از خرید اوراق بخشی از سهام خود را بفروشید و در نتیجه‌ی این معامله، تعداد اوراق شما بیشتر از تعداد سهام شود، در پایان روز معاملاتی اوراق مازاد اعتبار خود را از دست می‌دهد و هزینه‌ای بابت این موضوع به شما برگشت داده نخواهد شد.
• در صورت تمایل به استفاده از اختیار فروش باید در روز سررسید تا قبل از اتمام مهلت تعیین شده توسط شرکت، در خواست خود را از طریق کارگزار اعلام کنید. در صورت عدم درخواست، اوراق شما باطل می‌شود و هیچ هزینه‌ای بابت آن به شما برگشت داده نخواهد شد.
• این اوراق تا قبل از سررسید غیر قابل معامله‌اند.
• در صورتی که در روز سررسید قیمت پایانی سهم، بیشتر یا مساوی قیمت اعمال باشد، به صورت خودکار اوراق اعتبار خود را از دست می‌دهند و نیازی به درخواست خاصی نیست.
• بعد از اعمال اختیار فروش در صورتی که شرکت در پرداخت حقوق مشتری تاخیر کند، بنا به فرمولی که در زمان انتشار اوراق علام شده مبلغی تحت عنوان جریمه توسط سازمان بورس از وی دریافت و به مشتری پرداخت می‌شود.
• در مواردی که حقوق مشتری با تاخیر پرداخت شود، سود روزشمار بر اساس فرمولی که در زمان انتشار اوراق توسط شرکت ارائه شده، به مشتری تعلق می‌گیرد.

برای دسترسی به متن کامل قوانین و ضوابط مربوط به این اوراق و آگاهی از سایر شرایط مثل قوانین مربوط به زمانی که سهم در روز عرضه بسته باشد، افزایش سرمایه یا توزیع سود داشته باشد و … ؛ می‌توانید به دستورالعمل عرضه اوراق اختیار فروش تبعی، مصوب هیئت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار مراجعه کنید. در ادامه متن اطلاعیه‌ی مربوط به اوراق اختیار فروش تبعی بانک صادرات به عنوان یک مثال ذکر شده است.

نکات کلیدی این اطلاعیه موارد زیر هستند:

• شروع فروش اوراق از 22/06/99
• حداکثر اوراق قابل خرید برای هر شخص حقیقی 500,000 ورقه
• اشخاص حقوقی امکان خرید ندارند
• حداکثر مقدار هر سفارش(ورقه) 100,000 عدد
• قیمت اعمال 3750 ریال
• دوره معاملاتی از 22/06/99 تا 23/12/99
• سررسید 23/12/99
• شرایط تسویه به دو صورت است: خرید سهم توسط ناشر به قیمت اعمال یا پرداخت مابه التفاوت آخرین قیمت اعمال، اعلامی توسط بورس و قیمت مبنای دارایی پایه در روز سررسید به صورت نقدی(در صورت توافق طرفین)
• معاملات ثانویه ندارد.(بعد از خرید قابل خرید و فروش نخواهد بود)
• این اوراق در بازه معاملاتی طی ساعات معاملاتی عادی بازار قابل خریداری هستند.
• در صورت عدم انجام تعهد توسط شرکت در روز سررسید، علاوه بر مابه التفاوت ذکر شده، شرکت معادل 2 درصد از قیمت پایانی سهم نیز جریمه خواهد شد.
• در صورتی که شرکت در پرداخت مطالبات(یا خرید سهام؛ بنا به توافق طرفین) تأخیر کند و سهامدار سهام خود را نگهدارد، به ازای هر روز دیرکرد؛ معادل 26% سود روز شمار به ارزش اعمال اوراق اختیار فروش تعلق خواهد گرفت.

لیست شرکت های دارای اوراق اختیار فروش تبعی

در ادامه لیست شرکت هایی که تا تاریخ 27 شهریور 99 برای آن ها اوراق اختیار فروش تبعی منتشر شده است ارائه می شود. در این جدول قیمت پایانی روز 26 شهریور جهت مقایسه با قیمت سررسید و بررسی ارزندگی این اوراق ارائه شده است.

شرکت	نماد	نماد اوراق	تاریخ سررسید	قیمت اعمال در سررسید(ریال)	قیمت پایانی 26 شهریور(ریال)	حداکثر سهمیه هر شخص(ورقه)
گروه دارویی برکت	برکت	هبرکت912	99/12/17	22100	19710	30000
گروه پتروشیمی سرمایه گذاری ایرانیان	پترول	هترول911	99/11/15	14730	13700	50000
تولید نیروی برق آبادان	آبادا	هاباد912	99/12/12	30100	26930	20000
سرمایه‌گذاری‌ صنعت‌ نفت	ونفت	هنفت912	99/12/04	15330	14930	40000
بانک ملت	وبملت	هملت911	99/11/25	6770	6350	80000
سرمایه گذاری توسعه معادن و فلزات	ومعادن	همعاد911	99/11/19	19080	18550	30000
گروه مپنا	رمپنا	همپنا912	99/12/11	34820	32280	15000
فولاد کاوه جنوب کیش	کاوه	هکاوه911	99/11/18	25477	24760	20000
سرمایه گذاری صندوق بازنشستگی	وصندوق	هصند911	99/11/29	19926	18850	30000
پتروشیمی شیراز	شیراز	هشیر911	99/11/27	73480	71090	8000
پتروشیمی فناوران	شفن	هشفن911	99/11/26	318060	309220	2000
خدمات انفورماتیک	رانفور	هرانف912	99/12/03	32120	31040	20000
ایران خودرو	خودرو	هخود911	99/11/20	3680	3510	150000
پتروشیمی جم	جم	هجم911	99/11/28	50050	48690	10000
بانک پارسیان	وپارس	هپارس912	99/12/10	5920	5290	100000
نفت بهران	شبهرن	هبهرن912	99/12/02	74590	72260	7000
صنایع پتروشیمی خلیج فارس	فارس	هفارس912	99/12/13	29500	31500	100000
بانک صادارت ایران	وبصادر	هصادر912	99/12/23	3750	4160	500000
سرمایه گذاری غدیر	وغدیر	هغدیر912	99/12/16	17380	17700	50000

سخن پایانی

همانطور که مشاهده کردید یکی از ابزارهایی که شرکت ها میتوانند با استفاده از آن به حفظ ارزش سهام خود کمک کنند، اوراق اختیار فروش است. این اوراق با تضمین فروش سهم در یک قیمت عادلانه، عملا علاوه بر سیگنال دادن به بازار در مورد ارزندگی آن سهم، منجر به تضمین سود (یا عدم ضرر) سهامداران فعلی می‌شود و این افراد با پرداخت مبالغی اندک می‌توانند با خیالت راحت به سهامداری در این شرکت‌ها بپردازند. در مقابل شرکت ها هم در صورت افزایش قیمت سهام، با توجه به ابطال این اوراق نیازی به پرداخت هیچ وجهی ندارند و در عمل؛ خود این موضوع منجر به شناسایی درآمد برای آن‌ها خواهد شد که نتیجه نهایی آن، یک معامله برد برد برای شرکت و سهامداران آن است.

برای مشاهده جدیدترین تحلیل ها، اخبار، مقالات و قیمت های لحظه ای سهام به وب سایت سیگنال مراجعه و یا اپلیکیشن سیگنال را دریافت نمایید.